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Prezzo del terreno, fattore d’acquisto, rendimento lordo usuale e imposta di trapasso, cantone per cantone, uno accanto all’altro. Per un indirizzo preciso facciamo il conto.
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Ordinati per prezzo del terreno
Prezzo del terreno edificabile, fattore d’acquisto e rendimento lordo usuale per cantone, più l’imposta di trapasso che all’acquisto si paga davvero.
| Cantone | Terreno edificabileCHF/m² | Fattore d’acquisto× pigione annua | Rendimento lordousuale | Imposta di trapasso% del prezzo |
|---|---|---|---|---|
| Zug ZG | 4'200 | 32.3× | 3.1 % | nessuna |
| Genf GE | 3'500 | 33.3× | 3.0 % | 3.0 % |
| Basel-Stadt BS | 2'800 | 29.4× | 3.4 % | 3.0 % |
| Waadt VD | 1'800 | 28.6× | 3.5 % | 3.3 % |
| Basel-Landschaft BL | 1'505 | 24.4× | 4.1 % | 2.5 % |
| Zürich ZH | 1'500 | 30.3× | 3.3 % | nessuna |
| Schwyz SZ | 1'500 | 29.4× | 3.4 % | nessuna |
| Luzern LU | 1'200 | 27.8× | 3.6 % | 1.5 % |
| Nidwalden NW | 1'100 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| St. Gallen SG | 1'000 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| Aargau AG | 950 | 25.6× | 3.9 % | nessuna |
| Bern BE | 900 | 25.0× | 4.0 % | 1.8 % |
| Obwalden OW | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.5 % |
| Tessin TI | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.4 % |
| Graubünden GR | 800 | 25.0× | 4.0 % | 2.0 % |
| Freiburg FR | 800 | 24.4× | 4.1 % | 3.0 % |
| Thurgau TG | 800 | 23.8× | 4.2 % | 1.0 % |
| Schaffhausen SH | 700 | 23.8× | 4.2 % | nessuna |
| Solothurn SO | 650 | 23.3× | 4.3 % | 2.2 % |
| Appenzell A. Rh. AR | 600 | 22.7× | 4.4 % | 2.0 % |
| Appenzell I. Rh. AI | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.0 % |
| Wallis VS | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.3 % |
| Uri UR | 550 | 22.2× | 4.5 % | nessuna |
| Glarus GL | 500 | 22.2× | 4.5 % | nessuna |
| Neuenburg NE | 500 | 21.7× | 4.6 % | 3.3 % |
| Jura JU | 150 | 22.2× | 4.5 % | 2.1 % |
Prezzi del terreno al 8.8.2026 · livelli di rendimento al 8.8.2026 · imposta di trapasso: aliquota tipica per chi compra una casa plurifamiliare, supplementi comunali usuali inclusi.
La cifra più importante
Un edificio con 480'000 franchi di reddito annuo, offerto a 12 milioni, tratta a 25 volte — cioè al 4 per cento di rendimento lordo. Se sia caro lo decide la riga nella tabella qui sopra, non l’istinto.
In un immobile a reddito si paga il reddito, non la superficie. Due edifici con la stessa superficie abitabile possono differire di metà nel prezzo se uno è affittato stabilmente sotto mercato. Il prezzo al metro quadro è una cifra di controllo alla fine del conto, non il suo inizio.
Non invecchia, e porta la riserva edificatoria. Dove la zona consente più superficie utile di quanta ne sia costruita, si paga un sovrapprezzo che nel reddito non compare affatto — e che in un conto puramente reddituale andrebbe perso.
Lo stato del vostro edificio, i vostri contratti di locazione e la vostra zona. Il valore cantonale è una media su comuni molto diversi; sulla particella può sbagliare di più di un punto percentuale. Per questo c’è la ricerca per indirizzo.
Da dove arrivano i numeri
Una tabella di prezzi senza provenienza è un’affermazione in formato tabella. Perciò qui è scritto da dove viene ogni cifra e quale è interpolata.
Domande frequenti
La domanda porta fuori strada quando si parla di immobili a reddito. Si paga il reddito, non la superficie: due edifici con 1’000 m² abitabili ciascuno possono differire di metà nel prezzo se uno è affittato stabilmente sotto mercato. Il prezzo al metro quadro serve come cifra di controllo alla fine — nei centri svizzeri sta fra 8’000 e 14’000 franchi, in campagna fra 3’000 e 5’000.
Il fattore è l’inverso del rendimento lordo. Il tre per cento corrisponde a 33 volte il reddito locativo annuo, il quattro per cento a 25 volte, il cinque per cento a 20 volte. A Zurigo e a Zugo si paga da 28 a 35 volte, nei comuni rurali da 16 a 22. La tabella qui sotto mostra il livello per cantone; il valore per il vostro comune concreto si ottiene inserendo l’indirizzo.
Sul lago di Zurigo, a Zugo e nelle città di Zurigo, Ginevra e Zugo stesse. Lì i rendimenti lordi per immobili abitativi stanno sotto il 3 per cento, il che significa prezzi alti a parità di reddito. I più convenienti sono i comuni del Giura, del Vallese fuori dalle località turistiche e parti del canton Berna.
Prezzi del terreno dalla statistica ufficiale dei cantoni, livelli di pigione dalla rilevazione strutturale dell’Ufficio federale di statistica, livelli di rendimento dalle fasce pubblicate e dalle offerte osservate di continuo. Ogni cifra porta la sua fonte; dove per un comune i dati sono troppo pochi, è scritto lì invece di una cifra inventata.
Prezzi del terreno e livelli di pigione seguono le pubblicazioni ufficiali, quindi annualmente. Le offerte osservate arrivano di continuo. La data dell’ultimo aggiornamento sta sopra la tabella.
Calcolate il fattore d’acquisto: prezzo richiesto diviso il reddito locativo annuo senza spese accessorie. Se sta nettamente sopra il valore del vostro cantone, state pagando qualcosa di diverso dal reddito — riserva edificatoria, posizione, stato dei risanamenti. A volte a ragione, spesso no.
Per la vostra particella calcoliamo con la zona, l’anno di costruzione, il rumore e lo sfitto del vostro comune. Gratis, senza registrazione.
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Questi dati non deve inserirli Lei. mfhpreis li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
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Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
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La Sua analisi del valore
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhpreis. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhpreis.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhpreis solo con l'invio del modulo.